入库案例：以房抵工程款，是否构成优先受偿权的行使？

承包人与发包人在法定期间内约定以案涉工程的特定房屋折价抵付工程款的，构成建设工程价款优先受偿权的行使。

阅读前瞻

建设工程周期长、参与主体多、法律关系复杂，价款结算、工期索赔、质量责任、转包分包等环节纠纷频发，裁判尺度亦不乏分歧。本系列立足最高院及各地高院典型判例，聚焦实务高频争议，梳理裁判逻辑，提炼合规要点，以期为业界同仁、建工企业提供办案参考与风险防范之思路。欢迎关注、转发。

裁判要旨

建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起在法定期限内行使工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或申请人民法院拍卖等。承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。

案件简介

1. 2012年12月10日，发包人与承包人签订施工承包协议，约定工程价款、工期和验收结算。
2. 2015年12月，双方完成工程结算并确认最终结算总价。
3. 2016年1月9日至10日，双方签订付款协议和抵房明细表，约定以现金及特定住宅、商铺抵付工程款。
4. 2019年，承包人起诉请求支付剩余工程款并确认优先受偿权。
5. 2022年5月19日，再审法院认定抵房安排构成协议折价，确认承包人在相应工程款范围内享有优先受偿权。

争议焦点

以房抵工程款的结算安排，能否认定为建设工程价款优先受偿权的行使方式？

裁判要点

一、建设工程质量合格，且承包人与发包人在法定期间内通过协议和抵房明细表约定以特定房屋折价抵付工程款的，该安排构成优先受偿权的行使。

最高人民法院再审审查认为，根据当时有效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第十九条：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”及第二十二条：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的规定，建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起6个月内行使工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或申请人民法院拍卖。本案一审中，海某建设公司提交了五方主体盖章确认的1#、2#、C区商铺验收记录、竣工验收证明书，证明其具备行使工程价款优先受偿权的条件。同时，提交2016年1月9日协议和2016年1月10日抵房明细表。2016年1月9日协议，主要约定：丰某房地产开发公司2016年元月支付300万元，2016年8月1日前支付100万元；其余2689.31万元抵房，预留工程保证金359.8万元全部抵房，抵房价格2770元/㎡，C区商铺4300元/㎡；2016年9月30日起算保修期，保修时间及支付按原合同执行；工程款抵房部分，详见明细表。2016年1月10日抵房明细表，具体载明以79套住宅按2770元/㎡，7套商铺按4300元/㎡的单价，抵顶部分工程款。从上述协议约定可知，对于下欠的工程款，双方实质上作了两种约定，一种是现金支付，另一种是以部分房屋协议折价抵顶。原审判决仅审查了2016年1月9日协议，而遗漏2016年1月10日抵房明细表未予审查，对于协议及抵房明细表中约定的以部分房屋折价支付工程价款的约定，是否构成工程价款优先受偿权的行使，未予审理认定。仅基于以现金支付部分工程款的约定，即认定丰某房地产开发公司应给付工程款的日期按双方2016年协议为2016年1月31日，以海某建设公司2019年2月向一审法院起诉时已超过法定的六个月期限为由，驳回海某建设公司关于工程价款优先受偿权的诉求，认定事实不清。

案例来源

《海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案》[山西高院（2022）晋民再123号]（人民法院案例库入库编号：2023-07-2-115-006）

实战指南

一、以案涉工程的特定房屋折价抵付工程款，可以构成优先权的行使。本案裁判要旨以工程质量合格、工程价款已经具备付款基础、承包人与发包人在法定期间内约定以案涉工程房屋折价为事实条件，将该安排认定为协议折价，而非一般以物抵债。适用时应核对双方是否具有以建设工程价值实现工程款受偿的明确意思，抵付房屋能否特定，折价金额是否与结算工程款对应。若抵付的是与案涉工程无关的其他资产，或者协议仅笼统约定以资产清偿普通债务，法律评价可能不同，不能直接套用优先权结论。

二、抵房文件应把工程款、具体房屋、折价金额和签署时间逐项对应。结算协议、付款协议和抵房明细表应载明房屋坐落、房号、面积、单价、折价总额、所抵工程款及签署日期，并保留双方盖章授权、交付或者登记资料。项目有多批房屋、现金与抵房混合支付或者后续更换标的时，应制作债权—房屋对应表，说明每次变更后尚欠工程款。仅证明双方有抵房意思，却无法确定抵付哪套房屋、对应哪笔工程款，可能只能按一般债务安排审查，也难以证明承包人已经通过建设工程折价行使优先受偿权。

三、协议折价仍受行权期间及抵押、查封和第三人权利的限制。承包人应从工程价款应付款之日起核对法定期间，并保存协议形成和送达时间；期间届满后再签署结算或者抵房文件，原则上不能使已经消灭的优先权恢复。房屋已经抵押、查封、出售或者发包人进入破产程序时，还应比较各权利形成和公示时间，并分别选择登记、执行异议、参与分配或者债权申报程序。即使承包人与发包人之间的折价协议有效，也不当然排除其他权利人的抗辩。项目金额较大时，宜由专业律师同时审查优先顺位、房屋处分状态和实现路径。

延伸阅读

一、承包人与发包人以工程折价方式行使优先受偿权的，行使期间不因双方协议而无限延长。

案例1：某建设集团公司、某房地产公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书[最高法院（2020）最高法民终144号]

本院认为，承包人向发包人主张优先受偿权的形式之一是协议将工程折价，如果双方在协商过程中，发包人拒绝将工程折价，承包人可向人民法院请求保护其权利。建设工程价款优先受偿权的行使期限不由当事人约定加以改变，故双方在《协议》中所作约定，不产生某建设公司行使优先受偿权的期间无限延长的法律效果。

二、优先受偿权起算应结合工程价款应付款日期及实际主张权利的节点确定。

案例2：某建设公司、某置业公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申4069号]

本院经审查认为，某建设公司的再审申请事由不能成立。关于建设工程价款优先受偿权起算时间问题，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”本案中，二审法院认定3200万元工程价款的应付款日期为2019年1月31日，并以此作为某建设公司主张该笔价款的优先受偿权的起算时间并无不当。