房屋腾退、交付不动产时，被执行人或第三人占着房子怎么办？ ——《执行案件办理实务》解读第45篇

执行实务系列

第45篇｜房屋腾退、交付不动产时，被执行人或第三人占着房子怎么办？

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胜诉不是终点，执行才是兑现权益的关键。最高人民法院编写的《执行案件办理实务》，是法官培训的统编教材，更是律师执行攻坚的权威指南。本系列文章将从律师实务视角，拆解书中的执行流程、争议要点与审查标准，结合实操案例，把法官视角转化为办案思路，帮你破解执行难题，让胜诉判决真正落地。

判决写明“腾退房屋”“交付不动产”，但对方继续占着不搬，甚至安排亲属、租客、员工占用。执行到这一步，难点已经不是找财产，而是恢复占有。

交付不动产执行，核心是转移占有。

物之交付请求权执行不同于金钱债权执行，不以拍卖变价为中心。法院要做的是解除原占有人占有，使申请执行人取得执行依据确定的不动产。

第三人占有，不当然阻止腾退。

如果第三人的占有来源于被执行人，或者不能提供足以对抗交付请求的独立权利，法院可以将其纳入腾退工作一并处理。第三人主张实体权利的，应通过异议或诉讼程序提出。

“唯一住房”不能当然对抗交付判决。

在金钱债权执行中，生活必需住房有特殊保护规则。但执行依据已经确定交付居住房屋，并已给予必要宽限期的，被执行人通常不能仅以“生活必需住房”为由拒绝交付。

律师实务提醒

腾退前要做现场调查、占有人身份核实、物品清点、公告送达、风险预案和安置衔接。真正的执行攻坚，往往败在前期准备不细。

引用依据：《执行案件办理实务》下册第四章第一节“物之交付请求权的执行”。