宜昌中院：竞买人明知房屋的抵押租赁情况，能否主张执行法院应当涤除租赁权？

明知房屋存在租赁的竞买人，不得以执行法院应当涤除租赁权主张腾退房屋

阅读前瞻

抵押权设立后抵押财产出租，根据法律规定，租赁权应当依法涤除。然而是否一定需要涤除？竞买人明知带租拍卖，能否主张执行法院应当涤除租赁权？本期，我们以人民法院案例库的一起案件为例，与各位读者分享该问题。此外，为深入探讨租赁权的涤除问题，我们整理了案例形成了系列文章，将陆续进行发布。

裁判要旨

明知房屋存在租赁的竞买人，即使房屋先抵押后租赁，也不得以执行法院应当涤除租赁权主张腾退房屋。

案件简介

1. 2021年3月10日，宜都法院恢复执行已设立抵押权的华某公司的房屋。
2. 2021年11月6日，方某元、吴某芹以2560000元竞得该房屋。
3. 后方某元、吴某芹以案涉房屋存在租赁未为由，向宜都法院提起执行异议，请求腾退相关房屋。
4. 宜都法院认为抵押权人未申请涤除租赁权，带租拍卖不违法，并且拍卖公告中已经注明存在租赁情况，裁定驳回方某元、吴某芹的异议。
5. 方某元、吴某芹提出执行复议。宜昌中院裁定驳回其复议。

争议焦点

抵押权设立后形成的租赁权是否必须涤除？

裁判要点

方某元、吴某芹作为竞买人，在查看公告，了解法院拍卖的房屋现状（包括房屋存在租赁以及法院不负责腾退）后依然决定参加竞买并拍得，这表明其完全接受该拍卖房屋的全部瑕疵 ，上述瑕疵也构成成交价格的影响因素。现方某元、吴某芹以案涉房屋存在“先抵后租”、“先封后租”问题而要求执行法院将租赁清除腾退，违背执行法院现状拍卖该房屋的拍卖规则，执行法院不予支持其主张并无不当。宜都市法院在拍卖成功后，依法将没有设立租赁关系的房屋移交给了方某元、吴某芹，并告知存有租赁关系的房屋承租人阿某、邹某菊、向某之不动产租赁后续事宜与方某元、吴某芹联系，完成了移交工作事项。综上所述，宜都市法院在执行中尽到了应尽的提示义务，履行了房屋移交工作，没有违反法律规定。

案例来源

方某元、某银行股份有限公司宜昌市分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书[案号：宜昌中院（2022）鄂05执复18号]

实战指南

一、租赁权实质上是抵押权人就租赁合同的法定解除权，性质为形成权。 最高法院在《民法典物权编理解与适用》（下）的指出：“租赁权不能当然除去，否则既不易确定时点，也不能体现抵押权人的选择权。抵押人在抵押权设定后再将标的物出租，本身并不存在合同无效或者可撤销的情形，因而亦不宜通过可撤销或者合同无效制度来行使。我们认为，应当认为抵押权人或者受让人享有法定的解除权，即在实现抵押权时或者受让抵押物时，其享有依法解除租赁合同的权利，此种权利性质上属于形成权，只需以意思表示通知承租人，或者在抵押权实现程序中通知法院即可。”

二、对于竞买人来说，应当切实关注拍卖公告。 若公告中已经披露存在租赁情况，即使存在先抵后租的情况，也表明抵押权人未行使涤除权，竞买人自然不能越庖代俎主张应当涤除。这就告诉我们，如果在拍卖公告中已经注明了各项问题，竞买人往往不能在买受后再就公告中已经披露的问题提出异议，在笔者撰写的执行涉税系列文章中也多次体现该问题。所以作为竞买人应当切实关注拍卖公告，避免影响自身利益。

延伸阅读

先抵后租情况下，执行法院在拍卖公告中没有披露租赁权的，符合法律规定，

案例1：开某公司、中某银行东营分行其他案由执行审查类执行裁定书[山东高院（2020）鲁执复508号]

山东高院认为，复议申请人租赁情况应否在拍卖公告中披露。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其依法除去后进行拍卖。本案中，复议申请人开某公司主张的涉案房产租赁合同的签订时间为2019年2月15日，晚于涉案房产的抵押登记时间，如在拍卖公告中披露涉案房产的租赁信息，必然影响竞买人参与竞拍，对拍卖成交价产生影响，进而影响抵押权人优先受偿债权的数额。因此，东营中院在拍卖公告中没有披露复议申请人主张的对涉案房产的租赁权，符合上述司法解释的规定。